4月22日，星期六，华侨城收到了深交所发出的问询函，此时距离张振高主持的华侨城年度股东大会召开刚过去一日。虽然房企年报亏损在眼下不是新鲜事，但文旅地产巨头华侨城不仅巨亏百亿，还成为目前唯一一家收到证券交易所问询的房企，这就耐人寻味了。毕竟这是央企华侨城首次亏损，也是董事长张振高上任交出的首份年度成绩单，而张振高恰好缺席了年报发布当天的业绩说明会。
种种巧合叠加交易所周末发函的特殊时间点，让人不禁疑问，张振高领导下的华侨城究竟出了什么问题？
履新一年，张振高新老东家境遇悬殊
(资料图片仅供参考)
2022年3月30日，段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接棒成为华侨城集团新董事长。一年后的2023年3月31日，华侨城发布了自上市以来的首份亏损年报，2022年华侨城实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属母公司净利润由盈转亏，亏损109.5亿元，同比下滑387.05%；扣非净利润亏损116亿元，同比下滑近607%。同日，华侨城举行了业绩发布会，刚刚履新一年的张振高罕见缺席。
值得关注的是，就在华侨城业绩发布前几日，张振高老东家保利也发布了2022年财报，虽然出现了增收不增利的情况，但销售额排名升至行业第二，央企第一。尤其在拿地方面，保利发展新增土地货值、新增土地价值、新增土地建筑面积均位居行业首位。而华侨城2022年一整年只拿出27亿元，购地5宗，其中2宗还是文旅综合用地。
眼看老东家保利蒸蒸日上，而新东家华侨城不仅业绩重创，还遭遇交易所连环发问，不知张振高内心何种滋味。
交易所灵魂11问，直击华侨城“财务洗澡”
公告显示，深交所要求华侨城在5月5日前说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。还要求公司分析短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险；要求公司说明计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性等11个问题。
值得注意的是，这不是深交所第一次就华侨城2022年的业绩发出质疑，早在2月初，就有多家媒体质疑华侨城涉嫌“财务洗澡”，深交所在当时也对华侨城业绩预告中的存货跌价准备及资产减值损失问题发出过关注函。对此，华侨城解释称，“公司第四季度业绩由盈转亏具有合理性，不存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。”
但显然，深交所对华侨城的这个答案并不满意，因此在此次的11条问询中，资产减值相关的问题仍占了6条。不仅要求华侨城详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态等等。还要求华侨城详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比是否存在较大变化。
地产文旅，双翼变双杀
不得不提的是，深交所的灵魂11问除了重点关注华侨城的资产减值，还把目光放到了华侨城的文旅业务上。
众所周知，华侨城的文旅业务不仅占据了总营收半壁江山，且承担着提升关联地产业务价值的重要作用。但在2022年，其旅游综合业务收入同比暴跌37.16%，远超地产的16.27%，占营收比重由42.23%滑落至35.46%。此外，旅游综合业务毛利率也同比下降了8%。
因此，在问询函的第一个问题中，深交所就要求华侨城“分别说明报告期房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较 2021 年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况。”
此外，2022年年报显示，华侨城文旅项目共接待游客6,184.9万人次，为2021年同期 69%水平，为2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）。如按剔除增量项目的可比口径，则为2019年同期53%水平。剔除2021年新增加项目，公司文旅项目共接待游客恢复至2019年的 96%。而在2023年一季度，华侨城文旅项目共接待游客超2,300万人次，同比增长约 80%。
如此多的统计口径，看得投资者一头雾水，因此深交所在第四个问题中要求华侨城“详细说明你公司报告期旅游景区接待游客相关变化情况的披露是否准确，有关剔除增量项目的可比口径的具体含义，并提供详细测算过程，相关变化情况是否与旅游景区业务收入、成本、毛利率变化情况相一致。”
从资本市场表现来看，面对华侨城糟糕的业绩表现以及深交所抽丝剥茧般的问询，投资者们纷纷用脚投票，截至4月24日收盘，华侨城在收到问询函后的第一个交易日下跌3.41%。而到了华侨城给出答案的那天，又会剩下多少股民坚守呢？（内容来源|商业华观）
